RECEBIMENTO DE ALUGUEL ATRAVÉS DE IMOBILIÁRIA

 

1 - INTRODUÇÃO 

É comum que as pessoas físicas, proprietárias de imóveis, quando desejam alugá-los a terceiros, façam a opção pela contratação de uma empresa especializada para fazer a intermediação imobiliária com o inquilino.

O rendimento é tributável com base na tabela progressiva, possui deduções específicas e quando ocorre a opção do locador pela contratação de uma imobiliária, temos três personagens envolvidos na transação: o locador, o locatário e a imobiliária. 

Nesse procedimento vamos tratar da incidência tributária do imposto de renda na fonte e o seu respectivo reconhecimento contábil, com reconhecimento da taxa de administração paga à empresa imobiliária, o repasse.

2 - TRIBUTAÇÃO INCIDENTE SOBRE O RENDIMENTO DE ALUGUEL

Os rendimentos de aluguéis, estão sujeitos à incidência do IRRF, calculado mediante a utilização da tabela progressiva vigente à data da ocorrência do fato gerador, a título de antecipação do devido na DAA.

Locador (Dono do imóvel)	Locatário (Inquilino)	IRRF	Observação
Pessoa Física	Pessoa Física	Não	Não há retenção do IR, o beneficiário efetua o recolhimento mensal do imposto de renda incidente através do carnê leão. Artigo 53, inciso I da Instrução Normativa RFB  1500/2014.
Pessoa Jurídica	Pessoa Jurídica	Não	Operação realizada entre pessoas jurídicas não há retenção por falta de previsão legal.
Pessoa Física	Pessoa jurídica	Sim	O locatário efetua a retenção do imposto de renda e recolhe através da DARF código 3208, Artigo 22, inciso VI da InstruçãoNoramtiva RFB 1500/2014.

2.1 - RESPONSABILIDADE, BASE DE CÁLCULO, DEDUÇÕES E RECOLHIMENTO

De acordo com o Decreto nº 3.000/1999 – Artigo 733, I, e 717, a responsabilidade pela retenção do imposto compete à pessoa jurídica que efetuar o pagamento dos rendimentos.

Quando os imóveis locados estão sob a administração de empresas especializadas que, como meras procuradoras, recebem para a pessoa física locadora o rendimento de aluguel pago pela pessoa jurídica locatária, a legislação do imposto de renda reconhece que o tratamento a ser dado à taxa de administração cobrada pela imobiliária, é de despesa de cobrança que poderá ser deduzida por ocasião do cálculo do imposto de renda.

O artigo 632 do Decreto 3000/99, determina que a base de cálculo é o rendimento líquido do aluguel, pois na determinação da base de cálculo dos rendimentos de aluguel de imóveis, poderão ser deduzidos os seguintes encargos, desde que o ônus tenha sido exclusivamente do locador (dono do imóvel):

a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;

b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

d) as despesas de condomínio.

Exemplo 1:

Valor do aluguel	R$ 5.000,00
Taxa de administração (despesas/comissão de cobrança)	(R$    500,00)
Rendimento tributável	(R$ 4.500,00)

Exemplo 2:

Valor do aluguel	R$ 10.000,00
Despesa de cobrança	(R$  1.200,00)
IPTU - Parcela do pagamento do mês pelo locador	(R$ 2.200,00)
Rendimento tributável	R$  6.600,00

O recolhimento do imposto de renda retido deverá ser realizado através de DARF específico no código 3208 (IRRF - Aluguéis e Royalties Pagos a Pessoa Física), no CNPJ da pessoa jurídica (locatário).

Notas:

Nota 1. No caso de aluguéis recebidos por intermédio de empresas   administradoras, procurador ou qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o   pagamento, independentemente da data em que o valor correspondente for   repassado para o beneficiário (Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , art. 31 , § 2º). 

Nota 2: A tributação mensal não se aplica ao valor locativo de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, o qual somente será tributável na Declaração de Ajuste Anual.

SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 95 de 05 de Outubro de 2010

ASSUNTO: Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - IRRF

EMENTA: ALUGUEL DE IMÓVEL PAGO POR PESSOA JURÍDICA A PESSOA FÍSICA POR INTERMÉDIO DE IMOBILIÁRIA.

O imposto de renda incidente na fonte sobre os rendimentos pagos por pessoa jurídica a pessoa física a título de aluguel deve ser retida pela fonte pagadora, pessoa jurídica locatária, por ocasião do pagamento do aluguel à imobiliária designada pela pessoa física para intermediar a locação. RENDIMENTO PAGO POR IMOBILIÁRIA EM CUMPRIMENTO DE GARANTIA CONTRATUAL DE RECEBIMENTO DO VALOR DE ALUGUEL. Apesar de não estarem sujeitos à retenção de imposto de renda na fonte, são rendimentos tributáveis, sujeitos a ajuste na declaração anual de imposto de renda, valores recebidos de imobiliária, intermediária na locação de imóvel da pessoa física, referente à obrigação contratual que garante à pessoa física o recebimento do valor do aluguel em caso de falta ou atraso do pagamento pela locatária, pessoa jurídica.

4 - REGISTRO CONTÁBIL 

Considerando que a imobiliária recebe o valor do aluguel e repassa para a pessoa física e recebe uma comissão por isso, chamada de taxa de administração.

 Locador - Pessoa Física dona do imóvel (A): É a beneficiária dos rendimentos, e na sua declaração de ajuste anual deve efetuar o lançamento do valor recebido em rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica, descontando a taxa de corretagem paga à imobiliária no ano. O valor da taxa deve ser inserido no campo “Pagamentos Efetuados”, sob o código 71, com nome e CNPJ da intermediadora do contrato de locação.

Imobiliária - Empresa Administradora (B) : Deve emitir mensalmente um recebido para a Locatária (C), com os valores do aluguel, taxa de administração, despesas, etc. indicando neste recebido o Locador (A). É de sua obrigação a emissão da correspondente Nota Fiscal de Serviço para o Locador (A) referente a taxa de serviço, de acordo com o valor firmado no contrato.

Locatária – Pessoa Jurídica que toma o imóvel em locação (C): - é a responsável pela retenção e pagamentos do imposto de renda. Lembrando que o documento de arrecadação será emitido em nome da empresa Locatária. Na sequência, por se tratar de retenção, a locatária (C) efetua lançamento do DARF na DCTF e também na DIRF é obrigatório indicar o nome do beneficiário (A).

Assim, contabilmente, temos:

 

A)  Lançamento na locatária – Inquilino: pagamento com a retenção do imposto de renda:

a.1) Registro do pagamento do aluguel com a retenção do IRRF:

DÉBITO: Despesa com aluguel - Conta de Resultado

CRÉDITO: IRRF a recolher - Passivo Circulante

CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante

 

a.2) Registro do pagamento do IRRF incidente na operação

DÉBITO: IRRF a recolher - Passivo Circulante

CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante

B) Lançamento na empresa imobiliária - administradora:

b.1) Recebimento de aluguel em conta da imobiliária

DÉBITO: Banco - Ativo Circulante

CRÉDITO: Cliente Fulano de Tal - Passivo Circulante 

CRÉDITO: Receita de Prestação de Serviços - Conta de Resultado

b.2) Repasse do dinheiro do aluguel para o dono do imóvel - locador

DÉBITO: Cliente Fulano de Tal - Passivo Circulante

CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante  

TRANSPORTE DE PASSAGEIROS - LUCRO PRESUMIDO

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CNAE	Subclasse
4921-3/02	TRANSPORTE RODOVIÁRIO COLETIVO DE PASSAGEIROS, COM ITINERÁRIO FIXO, INTERMUNICIPAL EM REGIÃO METROPOLITANA

IRPJ
Poderá ser optante pelo Lucro Presumido, desde que não se encaixe em nenhuma hipótese de obrigatoriedade ao Lucro Real (Lei nº 9.718/1998, art.14).
Presunção IRPJ	Alíquota IRPJ	Código DARF IRPJ
16%	15%	2089
Adicional IRPJ
Adicional de IRPJ alíquota de 10%, sobre parcela do lucro presumido que excede o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração (Lei nº 9.249/1995, art. 3º).
Fundamentação Legal IRPJ: Lei nº 9.249/1995, art.15,§1º,II,"a".

CSLL
Presunção CSLL	Alíquota CSLL	Código DARF CSLL
12%	9%	2372
Fundamentação Legal Csll: Lei nº 9.249/1995, art.20 e Lei nº 9.430/1996, art.28.

Pis Cofins
Regra Geral, o Lucro Presumido está sujeito a incidência Cumulativa (Art.10, inciso II, Lei nº 10.833/2003), devendo-se observar se existe particularidade no caso da venda do produto ou serviços executados.
Alíquota PIS	Código DARF PIS	Alíquota COFINS	Código DARF COFINS
0,00%		0,00%

Observação
Segundo o texto da Lei nº 12.860/2013, tem-se que a alíquota zero do PIS e da COFINS para os serviços regulares de transporte coletivo municipal rodoviário, metroviário, ferroviário e aquaviário de passageiros, inclusive serviços no território de região metropolitana regularmente constituída.
Fundamentação Legal Pis Cofins: Medida Provisória nº 617/2013

CNAE	Subclasse	Seção
4921-3/02	TRANSPORTE RODOVIÁRIO COLETIVO DE PASSAGEIROS, COM ITINERÁRIO FIXO, INTERMUNICIPAL EM REGIÃO METROPOLITANA	H

COOPERATIVA - FUSÃO, INCORPORAÇÃO E DESMEMBRAMENTO

1.  INTRODUÇÃO

A Instrução Normativa DREI 38/2017, Anexo-IV, é o Manual de Registro Cooperativa, com alteração pela Instrução Normativa DREI 40/2017.

O item 9 do referido Manual, dispõe sobre as situações de fusão, incorporação e desmembramento.

Neste procedimento são abordadas orientações sobre estas situações especiais, observando que a s operações de que trata a IN DREI 35/2017, não o se aplicam às cooperativas, sendo vedada a sua transformação.

2.      FUSÃO

De acordo com o artigo 58 da Lei 5.764/1971, a fusão determina a extinção das sociedades que se unem para formar a nova sociedade que lhe sucederá nos direitos e obrigações.

A fusão é a operação pela qual se unem 2 (duas) ou mais sociedades, de tipos jurídicos iguais ou diferentes, constituindo nova sociedade que lhes sucederá em todos os direitos e obrigações, deliberada na forma prevista para a alteração dos respectivos estatutos ou contratos sociais.

Para ocorrer a fusão serão realizadas: 

Assembleias para deliberar a fusão e Assembleia Geral conjunta para aprovar a constituição da nova sociedade.

A Ata da assembleia que deliberar pela fusão, deverá conter os nomes indicados para compor a comissão mista que procederá os estudos para a constituição da nova sociedade. 

A Assembleia Geral conjunta apreciará o relatório da comissão mista, devendo anexar ao mesmo a Ata, os relatórios patrimoniais, o balanço geral, o plano de distribuição das quotas, a destinação dos fundos e o novo estatuto.

Deverá estar expresso na Ata da Assembleia Geral conjunta a criação da nova cooperativa, bem como, a extinção das sociedades que se unem.

No caso das cooperativas que dependem de autorização de órgão governamental, o registro dependerá da anuência deste. (IN DREI nº 14/2013).

3.    INCORPORAÇÃO

Na incorporação, uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações, devendo ser deliberada na forma prevista para alteração do respectivo estatuto ou contrato social. 

“Art. 59. Pela incorporação, uma sociedade cooperativa absorve o patrimônio, recebe os associados, assume as obrigações e se investe nos direitos de outra ou outras cooperativas.”

Na hipótese de incorporação, serão observados os mesmos procedimentos adotados para a fusão, limitando-se as avaliações ao patrimônio da cooperativa a ser incorporada.

Segundo a Solução de Consulta nº 160 – Cosit, Data 17 de junho de 2015, a Receita Federal, em resposta ao Contribuinte, conclui: “Com base no exposto, conclui-se que a incorporação de sociedade cooperativa determina sua extinção a partir da data da Assembleia Geral que sobre ela deliberou e a aprovou, desde que a documentação correspondente seja apresentada à junta comercial no prazo estabelecido pelo art. 36 da Lei nº 8.934, de 1994, de 30 dias. Se observado esse prazo e desde que a baixa da inscrição no CNPJ seja solicitada até o 5º dia útil do segundo mês subsequente à extinção, a data do evento a ser informada nas declarações e em documentos de preenchimento obrigatório é a data da Assembleia Geral que aprovou a incorporação. Se não observado o prazo de 30 dias a data do evento será a data do registro do ato correspondente na junta comercial.”

Assim, a incorporação de sociedade cooperativa determina sua extinção a partir da data da Assembleia Geral que sobre ela deliberou e a aprovou, desde que a documentação correspondente seja apresentada à junta comercial no prazo de 30 dias.

4.    DESMEMBRAMENTO

No caso de cooperativas a Cisão é denominada de Desmembramento e tem todo um processo definido na lei cooperativista – Lei nº  5.764/1971.

A Cisão é a operação pela qual a companhia transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para esse fim ou já existentes, extinguindo-se a companhia separada ou a diluindo em participação. Se houver versão de todo o seu patrimônio, ou dividindo-se o seu capital, se parcial a cisão. Legalmente exposto pelo (artigo 229 da  Lei 6.404/1976).

Para ocorrer o desmembramento são necessárias duas Assembleias Gerais.

A Assembleia que deliberar pelo desmembramento deverá designar uma comissão para elaborar os estudos necessários. 

Estas providências, as quais deverão conter plano de rateio do ativo e passivo da sociedade desmembrada, atribuição do capital social da sociedade desmembrada a cada nova cooperativa e montante das quotas-partes no caso de constituição de central ou federação, cujos relatórios deverão ser apreciados em nova Assembleia, convocada especialmente para este fim.

5.    REGIME DE DECISAO

As operações aqui tratadas estão sujeitas ao regime de decisão colegiada previsto no art. 41 da Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994.

6.    TRANSFORMACAO

A alteração da forma jurídica implica na dissolução de pleno direito da cooperativa (art. 63, IV da Lei 5.764, de 1971).

Dissolvida a cooperativa, promove-se a liquidação, observado o disposto no art. 68, VI, quanto ao reembolso dos associados e destinação do remanescente.

A ata da Assembleia Geral Extraordinária que deliberar pela alteração da forma jurídica da cooperativa será tratada, para o fim de arquivamento na Junta Comercial, como ata de dissolução, conforme descrito no capítulo 10 deste Manual. O arquivamento dependerá de que da respectiva Ata conste o cumprimento dos requisitos a que se refere o item 10.2.1 deste Manual.