IMOBILIZADO INVESTIMENTO OU ESTOQUE

Se se tratar de um bem registrado em seu estoque, será considerado receita bruta, da atividade pois, a pessoa jurídica obteve um efetivo acréscimo no patrimônio, por meio de faturamento operacional, o que implica em tributação pelo valor total da receita. (artigo 26º da IN RFB nº 1.700/2017).

Entretanto se o bem estiver no imobilizado da empresa, deverá ser calculado o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor da alienação e o custo de aquisição do bem ou direito diminuído, da depreciação, ainda que não mantenha escrituração contábil.

O Ganho de Capital será considerado como Outras Receitas, pelas pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Presumido, e será acrescido à base de cálculo do Imposto de Renda, para efeito de incidência do Imposto de Renda (15%) e do adicional (10% quando houver), e também da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (9%), conforme artigo 215 § 3° inciso I da Instrução Normativa RFB N° 1.700/2017.



A Receita Federal externou seu entendimento sobre o assunto por meio da Solução de Consulta no 251 – Cosit 12 de dezembro de 2018, dispondo que: A alienação de ativo imobilizado por pessoa jurídica que explore atividade imobiliária e que seja optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ e pela CSLL segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação desse bem para o circulante.


Sendo assim, mesmo que reclassificado como Estoque em empresas imobiliárias a venda do ativo primeiramente imobilizado será tributado na forma do ganho de capital.

Abaixo seguem as descrições conforme o Plano de Contas Referencial, que obedece as normas vigentes:

1 - ESTOQUE

ESTOQUES
ESTOQUES DE MERCADORIAS
ESTOQUES DE PRODUTOS
ESTOQUES - ATIVIDADE IMOBILIÁRIA
Terrenos - Atividade Imobiliária	Contas que registram os terrenos para revenda.
Imóveis Adquiridos para Revenda - Atividade Imobiliária	Contas que registram os imóveis adquiridos para revenda.
Obras em Andamento - Atividade Imobiliária	Contas que registram as obras em andamento de imóveis para revenda.
Imóveis à Venda - Atividade Imobiliária	Contas utilizadas pela pessoa jurídica que exerce atividade imobiliária para indicar o estoque de imóveis destinados à venda existente na data da apuração dos resultados. Atenção: As construções em andamento de imóveis destinados à venda devem ser incluídas na conta Construções em Andamento de Imóveis Destinados à Venda.
Construções em Andamento de Imóveis Destinados à Venda	Contas que registram as construções em andamento de imóveis destinados à venda.
Materiais de Construção - Atividade Imobiliária	Contas que registram os materiais de construção relacionados aos imóveis à venda.

 

2 - IMOBILIZADO:

Terrenos	Contas que registram os terrenos de propriedade da pessoa jurídica utilizados nas operações, ou seja, onde se localizam a fábrica, os depósitos, os escritórios, as filiais, as lojas, etc. Atenção: O valor do terreno onde está em construção uma nova unidade que ainda não esteja em operação também deve ser informada nesta conta.
Edifícios e Construções	Contas que registram os edifícios, melhoramentos e obras integradas aos terrenos, e os serviços e instalações provisórias, necessários à construção e ao andamento das obras, tais como: limpeza do terreno, serviços topográficos, sondagens de reconhecimento, terraplenagem, e outras similares. Atenção: As construções em andamento devem ser informadas na conta Construções em Andamento.
Construções em Andamento - Imóvel Próprio	Contas que registram as construções em andamento de edifícios, melhoramentos e obras integradas aos terrenos, e os serviços e instalações provisórias, necessários à construção e ao andamento das obras em imóvel próprio da entidade, tais como: limpeza do terreno, serviços topográficos, sondagens de reconhecimento, terraplenagem, e outras similares.

 

3 - INVESTIMENTO

Imóveis Próprios em Construção -  Propriedades para Investimento	Contas que registram os imóveis próprios em construção, destinados a auferir aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, desde que não utilizados na exploração ou na manutenção das atividades da empresa ou se  destinem à venda no curso ordinário do negócio. Neste último caso, constarão em estoques. Consoante disposto nos itens 44/48,  ICPC10, devem receber esta classificação ainda que o objeto da pessoa jurídica seja locação de imóveis, deixando para o imobilizado apenas quando aluguel estiver vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços. Nos termos do CPC 28, sua mensuração inicial deve ser pelo custo, já nas subsequentes, a depender de sua política contábil, regra geral, escolher entre o método do valor justo ou do custo. Seu item 53 contempla tratamento específico para propriedade em construção.
Imóveis Próprios – Pelo Custo -  Propriedades para Investimento	Contas que registram os imóveis próprios mensurados pelo custo, destinados a auferir aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, desde que não utilizados na exploração ou na manutenção das atividades da empresa ou se  destinem à venda no curso ordinário do negócio. Neste último caso, constarão em estoques. Consoante disposto nos itens 44/48,  ICPC10, devem receber esta classificação ainda que o objeto da pessoa jurídica seja locação de imóveis, deixando para o imobilizado apenas quando aluguel estiver vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços. Nos termos do CPC 28, sua mensuração inicial deve ser pelo custo, exceto custo atribuível  resultante de nova mensuração, ocorrida nos termos dos itens 20/27, ICPC 10. Já nas subsequentes, a depender de sua política contábil, regra geral, escolher entre o método do valor justo ou do custo, sendo uniforme para todas propriedades para investimento. Ainda que utilize o custo para mensuração, deve divulgar o valor justo em Nota Explicativa encaminhada pela ECD.
Imóveis Próprios – Valor Justo - Propriedades para Investimento	Contas que registram os imóveis próprios mensurados a valor justo, destinados a auferir aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, desde que não utilizados na exploração ou na manutenção das atividades da empresa ou se  destinem à venda no curso ordinário do negócio. Neste último caso, constarão em estoques. Consoante disposto nos itens 44/48,  ICPC10, devem receber esta classificação ainda que o objeto da pessoa jurídica seja locação de imóveis, deixando para o imobilizado apenas quando aluguel estiver vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços. Nos termos do CPC 28, sua mensuração inicial deve ser pelo custo, já nas subsequentes, a depender de sua política contábil, regra geral, escolher entre o método do valor justo ou do custo, sendo uniforme para todas propriedades para investimento.  Uma vez adotado  valor justo, deve manter o método.
Imóveis Objeto de Leasing Financeiro – Propriedades para Investimento	Contas que registram os imóveis da arrendatária, destinados a auferir aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, desde que não utilizados na exploração ou na manutenção das atividades da empresa ou se  destinem à venda no curso ordinário do negócio.  Consoante disposto nos itens 44/48,  ICPC10, devem receber esta classificação ainda que o objeto da pessoa jurídica seja locação de imóveis, deixando para o imobilizado apenas quando aluguel estiver vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços. Nos termos do CPC 28, item 25, sua mensuração inicial deve ser o menor entre o valor justo da propriedade e o valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento. Nas mensurações subsequentes, a depender de sua política contábil, regra geral, escolher entre o método do valor justo ou do custo, salvo se receber o imóvel em arrendamento operacional, quando método pelo justo será obrigatório, item 34.  A metodologia deve ser uniforme para todas propriedades para investimento.  Uma vez adotado o valor justo, deve manter o método.