1 - INTRODUÇÃO
É comum que as pessoas físicas, proprietárias de imóveis, quando desejam
alugá-los a terceiros, façam a opção pela contratação de uma empresa
especializada para fazer a intermediação imobiliária com o inquilino.
O rendimento é tributável com base na tabela progressiva, possui
deduções específicas e quando ocorre a opção do locador pela contratação de uma
imobiliária, temos três personagens envolvidos na transação: o locador, o
locatário e a imobiliária.
Nesse procedimento vamos tratar da incidência tributária do imposto de
renda na fonte e o seu respectivo reconhecimento contábil, com reconhecimento
da taxa de administração paga à empresa imobiliária, o repasse.
2 - TRIBUTAÇÃO
INCIDENTE SOBRE O RENDIMENTO DE ALUGUEL
Os rendimentos de aluguéis, estão sujeitos à incidência do IRRF,
calculado mediante a utilização da tabela progressiva vigente à data da
ocorrência do fato gerador, a título de antecipação do devido na DAA.
Locador
(Dono
do imóvel)
|
Locatário
(Inquilino)
|
IRRF
|
Observação
|
Pessoa
Física
|
Pessoa
Física
|
Não
|
Não há
retenção do IR, o beneficiário efetua o recolhimento mensal do imposto de
renda incidente através do carnê leão. Artigo 53, inciso I da Instrução
Normativa RFB 1500/2014.
|
Pessoa
Jurídica
|
Pessoa
Jurídica
|
Não
|
Operação
realizada entre pessoas jurídicas não há retenção por falta de previsão
legal.
|
Pessoa
Física
|
Pessoa
jurídica
|
Sim
|
O
locatário efetua a retenção do imposto de renda e recolhe através da DARF
código 3208, Artigo 22, inciso VI da InstruçãoNoramtiva RFB 1500/2014.
|
2.1 - RESPONSABILIDADE,
BASE DE CÁLCULO, DEDUÇÕES E RECOLHIMENTO
De acordo com o Decreto nº 3.000/1999 –
Artigo 733, I, e 717, a responsabilidade pela retenção do imposto compete à
pessoa jurídica que efetuar o pagamento dos rendimentos.
Quando os imóveis locados estão sob a administração de empresas
especializadas que, como meras procuradoras, recebem para a pessoa física
locadora o rendimento de aluguel pago pela pessoa jurídica locatária, a
legislação do imposto de renda reconhece que o tratamento a ser dado à taxa de
administração cobrada pela imobiliária, é de despesa de cobrança que poderá ser
deduzida por ocasião do cálculo do imposto de renda.
O artigo 632 do Decreto 3000/99, determina que a base de cálculo é o
rendimento líquido do aluguel, pois na determinação da base de cálculo dos
rendimentos de aluguel de imóveis, poderão ser deduzidos os seguintes encargos,
desde que o ônus tenha sido exclusivamente do locador (dono do imóvel):
a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) as despesas de condomínio.
Exemplo 1:
Valor
do aluguel
|
R$
5.000,00
|
Taxa de
administração (despesas/comissão de cobrança)
|
(R$
500,00)
|
Rendimento
tributável
|
(R$
4.500,00)
|
Exemplo 2:
Valor
do aluguel
|
R$
10.000,00
|
Despesa
de cobrança
|
(R$
1.200,00)
|
IPTU -
Parcela do pagamento do mês pelo locador
|
(R$
2.200,00)
|
Rendimento
tributável
|
R$
6.600,00
|
O recolhimento do imposto de renda retido deverá ser realizado através de
DARF específico no código 3208 (IRRF - Aluguéis e Royalties Pagos a Pessoa
Física), no CNPJ da pessoa jurídica (locatário).
Notas:
Nota 1. No caso de aluguéis recebidos por intermédio de empresas
administradoras, procurador ou qualquer outra pessoa designada pelo locador,
será considerada data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o
pagamento, independentemente da data em que o valor correspondente for
repassado para o beneficiário (Instrução Normativa RFB
nº 1.500/2014 , art. 31 , § 2º).
Nota 2: A tributação mensal não se aplica ao valor locativo de imóvel
cedido gratuitamente para uso de terceiros, o qual somente será tributável na
Declaração de Ajuste Anual.
SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 95 de 05 de Outubro de 2010
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - IRRF
EMENTA: ALUGUEL DE IMÓVEL PAGO POR PESSOA JURÍDICA A PESSOA FÍSICA POR
INTERMÉDIO DE IMOBILIÁRIA.
O imposto de renda incidente na fonte sobre os rendimentos pagos por
pessoa jurídica a pessoa física a título de aluguel deve ser retida pela fonte
pagadora, pessoa jurídica locatária, por ocasião do pagamento do aluguel à
imobiliária designada pela pessoa física para intermediar a locação. RENDIMENTO
PAGO POR IMOBILIÁRIA EM CUMPRIMENTO DE GARANTIA CONTRATUAL DE RECEBIMENTO DO
VALOR DE ALUGUEL. Apesar de não estarem sujeitos à retenção de imposto de renda
na fonte, são rendimentos tributáveis, sujeitos a ajuste na declaração anual de
imposto de renda, valores recebidos de imobiliária, intermediária na locação de
imóvel da pessoa física, referente à obrigação contratual que garante à pessoa
física o recebimento do valor do aluguel em caso de falta ou atraso do
pagamento pela locatária, pessoa jurídica.
4 - REGISTRO
CONTÁBIL
Considerando que a imobiliária recebe o valor do aluguel e repassa para
a pessoa física e recebe uma comissão por isso, chamada de taxa de
administração.
Locador - Pessoa Física dona do imóvel (A): É a beneficiária dos
rendimentos, e na sua declaração de ajuste anual deve efetuar o lançamento do
valor recebido em rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica,
descontando a taxa de corretagem paga à imobiliária no ano. O valor da taxa
deve ser inserido no campo “Pagamentos Efetuados”, sob o código 71, com nome e
CNPJ da intermediadora do contrato de locação.
Imobiliária - Empresa Administradora (B) : Deve emitir mensalmente um
recebido para a Locatária (C), com os valores do aluguel, taxa de
administração, despesas, etc. indicando neste recebido o Locador (A). É de sua
obrigação a emissão da correspondente Nota Fiscal de Serviço para o Locador (A)
referente a taxa de serviço, de acordo com o valor firmado no contrato.
Locatária – Pessoa Jurídica que toma o imóvel em locação (C): - é a
responsável pela retenção e pagamentos do imposto de renda. Lembrando que
o documento de arrecadação será emitido em nome da empresa Locatária. Na
sequência, por se tratar de retenção, a locatária (C) efetua lançamento do DARF
na DCTF e também na DIRF é obrigatório indicar o nome do beneficiário (A).
Assim, contabilmente, temos:
A) Lançamento na locatária – Inquilino: pagamento com a retenção
do imposto de renda:
a.1) Registro do pagamento do aluguel com a retenção do IRRF:
DÉBITO: Despesa com aluguel - Conta de Resultado
CRÉDITO: IRRF a recolher - Passivo Circulante
CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante
a.2) Registro do pagamento do IRRF incidente na operação
DÉBITO: IRRF a recolher - Passivo Circulante
CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante
B) Lançamento na empresa imobiliária - administradora:
b.1) Recebimento de aluguel em conta da imobiliária
DÉBITO: Banco - Ativo Circulante
CRÉDITO: Cliente Fulano de Tal - Passivo Circulante
CRÉDITO: Receita de Prestação de Serviços - Conta de Resultado
b.2) Repasse do dinheiro do aluguel para o dono do imóvel - locador
DÉBITO: Cliente Fulano de Tal - Passivo Circulante
CRÉDITO: Banco - Ativo Circulante
